이재명 정부 다주택자 양도세 중과 면제 연장 불가 선언, 5월 만료 앞둔 부동산 세제 변화와 시장 영향 분석 (2026년 1월)

이재명 대통령, 다주택자 양도세 중과 면제 연장 불가 공식 선언

2026년 1월 23일, 이재명 대통령이 오는 5월 9일 만료를 앞둔 '다주택자 양도세 중과 면제' 제도에 대해 연장을 전혀 고려하지 않겠다고 공식 발표하였습니다. 이번 발표는 부동산 시장에 상당한 파장을 일으킬 것으로 예상되며, 특히 다주택자들에게는 향후 매도 전략 수립에 있어 중대한 분기점이 될 전망입니다.

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이 대통령은 이날 엑스(X, 구 트위터)를 통해 "1주택도 1주택 나름이며, 만약 부득이 세제를 손보게 된다면 비주거용과 주거용은 달리 취급해야 공정하지 않겠느냐"라고 밝혔습니다. 또한 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금감면을 해주는 것은 이상해 보인다"며 장기보유특별공제(장특공제) 제도에 대해서도 비판적 입장을 분명히 하였습니다.

다주택자 양도세 중과 면제 제도의 배경과 경과

다주택자 양도세 중과 면제 제도는 윤석열 정부 출범과 함께 2022년 5월 10일부터 시행된 한시적 조치입니다. 당시 주택거래 활성화를 목적으로 도입되었으며, 다주택자가 규제지역에서 주택을 매각할 때 발생하는 양도차익에 대한 중과세율(기본세율+20~30%p)을 면제하는 내용을 담고 있었습니다.

이 제도는 매년 1년 단위로 연장되어 왔으며, 가장 최근인 2025년 1월에도 2026년 5월 9일까지 1년 연장된 바 있습니다. 그러나 이재명 정부가 들어서면서 기조가 완전히 바뀌어, 더 이상의 연장은 없을 것임을 명확히 한 것입니다.

양도세 중과 세율 상세 분석

현행 소득세법상 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다. 그러나 조정대상지역 내 다주택자에게는 여기에 중과세율이 추가됩니다. 구체적인 세율 체계는 다음과 같습니다.

구분	기본세율	중과세율	최고 실효세율
1주택자	6~45%	없음	49.5%
2주택자	6~45%	+20%p	71.5%
3주택 이상	6~45%	+30%p	82.5%

위 표에서 최고 실효세율은 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 포함한 수치입니다. 즉, 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 매각할 경우, 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 중과가 면제될 때와 비교하면 세금 부담이 약 2~3배 증가하는 수준입니다.

장기보유특별공제(장특공제) 적용 배제의 영향

양도세 중과 못지않게 중요한 것이 바로 장기보유특별공제의 적용 여부입니다. 장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 부동산에 대해 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도로, 일반 부동산의 경우 3년 보유 시 6%에서 시작하여 매년 2%씩 증가하여 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

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그러나 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되면, 이 장기보유특별공제 역시 적용이 배제됩니다. 현재 중과 유예 기간 동안에는 장특공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 5월 9일 이후에는 이 혜택마저 사라지게 되는 것입니다.

이재명 대통령은 이 장특공제에 대해서도 "매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 강하게 비판하였습니다. 이는 향후 장특공제 제도 자체에 대한 개편 가능성도 시사하는 발언으로 해석되고 있습니다.

영향을 받는 지역 상세 분석

2026년 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 재개되면, 규제 지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 지정된 지역의 다주택자들이 직접적인 영향을 받게 됩니다. 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.

지역	해당 구역
서울특별시	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개 자치구)
경기도	과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구 등 12개 지역

특히 서울 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)는 2017년 11월 조정대상지역으로 최초 지정된 이후 현재까지 유지되고 있어, 해당 지역에 다주택을 보유한 분들은 더욱 세심한 주의가 필요합니다. 나머지 서울 21개 자치구는 2023년 1월 5일에 조정대상지역에서 해제되었지만, 토지거래허가구역으로 별도 지정되어 있어 거래에 제약이 있습니다.

5월 9일 데드라인, 다주택자 대응 전략

양도세 중과를 피하기 위해서는 반드시 2026년 5월 9일 이전까지 주택 매도와 잔금 지급이 완료되어야 합니다. 여기서 중요한 점은 판단 기준이 '계약일'이 아닌 '잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)'이라는 것입니다.

2026년 초에 매매 계약을 체결했더라도, 매수자의 대출 지연이나 자금 확보 문제로 잔금 지급이 5월 10일 이후로 단 하루만 밀리더라도 중과 대상이 됩니다. 현재 서울 전역과 경기도 12개 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 후 잔금을 치르기까지 최소 2~3개월이 소요된다는 점도 고려해야 합니다.

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다주택자들이 고려할 수 있는 대응 전략은 다음과 같습니다.

전략	내용	유의사항
조기 매도	5월 9일 이전 잔금 완료를 목표로 빠른 매도 진행	토허구역 허가 기간(2~3개월) 감안 필요
보유기간 긴 주택 우선 매도	장특공제 혜택 극대화를 위해 오래 보유한 주택부터 처분	2년 이상 보유 주택만 유예 적용
비조정지역 주택 정리	조정대상지역 외 주택은 중과 대상이 아니므로 순서 조정	지역별 규제 현황 확인 필수
증여 검토	매도 대신 가족에게 증여하는 방안 검토	증여세 부담 및 취득세 고려 필요

부동산 시장에 미치는 영향 전망

이번 발표로 인해 부동산 시장에서는 두 가지 상반된 움직임이 예상됩니다.

첫째, '막차 매물'의 등장입니다. 중과 회피를 위해 다주택자들이 5월 9일 이전 잔금을 맞추기 위해 가격을 낮춰서라도 시장에 매물을 내놓는 흐름이 나타날 수 있습니다. 이 경우 단기적으로 매물이 증가하고 가격 조정이 발생할 가능성이 있습니다.

둘째, '버티기' 전략입니다. 세금이 높아질수록 매도는 손익분기점을 넘기기 어려워지고, 자산가일수록 현금흐름이 버텨준다면 "그냥 들고 간다"는 선택을 할 수 있습니다. 이 경우 '버티기'와 '증여'가 매물 잠김을 유발하여 오히려 시장 공급이 줄어들 수 있습니다.

국토연구원 보고서에 따르면, 다주택자의 양도세율이 1% 높아지면 아파트 매매가격 변동률이 0.206% 상승한다는 분석도 있습니다. 이는 중과로 인해 거래가 위축되고 매물이 잠기면서 오히려 집값 상승을 유발할 수 있다는 의미입니다.

이재명 정부의 부동산 정책 기조

이재명 대통령은 2026년 1월 21일 신년 기자회견에서 부동산 정책의 기본 방향에 대해 밝힌 바 있습니다. 그는 "집값의 근본적인 대책은 수도권 집중을 완화하는 것과 자산 배분에서 부동산 보유 비중을 줄이는 것"이라고 강조하였습니다.

세금을 통한 부동산 가격 억제에 대해서는 "지금으로선 세제를 통해 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지 않다"면서도 "마지막 수단으로 하는 게 제일 좋지 않겠느냐"라고 밝혀, 필요시 세제 강화 카드를 사용할 수 있음을 시사하였습니다.

또한 "집은 필수 공공재에 가까운데 투기적 수단으로 만드는 게 바람직하지 않다"면서 "토지거래허가제라든지 여러 방법이 시행되고 있고, 앞으로 필요하면 얼마든지 추가할 수 있다"고 하여 규제 강화 의지를 분명히 하였습니다.

한편, 1주택자에 대해서는 "보호 대상"이라고 명시하였으나, 비거주 1주택에 대해서는 "주거용이 아닌 투자·투기용이라면" 세금 감면이 이상하다는 입장을 밝혀, 실거주 여부에 따른 차등 과세 가능성도 열어두었습니다.

구체적인 세금 시뮬레이션

조정대상지역 내 3주택자가 양도차익 5억 원이 발생하는 주택을 매각할 경우를 가정하여 세금 차이를 살펴보겠습니다.

구분	중과 유예 시 (5월 9일 이전)	중과 적용 시 (5월 10일 이후)
적용 세율	기본세율 38%	기본 38% + 중과 30% = 68%
장특공제	적용 가능 (최대 30%)	적용 불가
예상 세금 (10년 보유 가정)	약 1.3억 원	약 3.4억 원
세금 차이	약 2.1억 원 증가

위 시뮬레이션은 간략화한 예시이며, 실제 세금은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 중과 적용 여부에 따라 세금 부담이 2배 이상 차이가 날 수 있다는 점은 명확합니다.

주요 일정 정리

날짜	내용
2022년 5월 10일	다주택자 양도세 중과 면제 제도 최초 시행
2026년 1월 21일	이재명 대통령 신년 기자회견 (세제 관련 발언)
2026년 1월 23일	양도세 중과 면제 연장 불가 공식 발표
2026년 5월 9일	다주택자 양도세 중과 면제 제도 종료 (D-day)
2026년 5월 10일~	다주택자 양도세 중과 재적용

향후 전망 및 시사점

2026년은 다주택자 양도세 중과 유예의 종료와 함께 부동산 세제의 대변곡점이 될 것으로 전망됩니다. 이재명 정부는 투기 억제와 실수요자 보호라는 기조 아래 윤석열 정부의 규제 완화 정책을 되돌리는 방향으로 나아가고 있습니다.

다만, 일각에서는 급격한 정책 변화가 시장 혼란을 초래할 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 거래가 위축되고 매물이 잠기면 오히려 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적입니다. 정부의 정책 의도와 실제 시장 반응 사이의 괴리를 어떻게 해소할 것인지가 향후 관건이 될 것입니다.

다주택자 입장에서는 남은 약 4개월간의 유예 기간을 어떻게 활용할 것인지 신중한 판단이 필요합니다. 개인의 재정 상황, 보유 주택의 위치와 보유 기간, 향후 계획 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상담을 통해 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다.

부동산 시장 참여자 모두에게 2026년 상반기는 매우 중요한 시기가 될 것입니다. 정책 변화에 따른 영향을 면밀히 분석하고, 적절한 대응 전략을 마련하는 것이 필요합니다.