2026년 수도권 전세난, 공급절벽의 시작
2026년 새해가 밝았지만, 수도권 세입자들의 시름은 깊어지고 있습니다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만9,195가구로, 2025년 4만2,577가구 대비 무려 31.4%나 급감할 전망입니다. 직방의 분석은 더욱 충격적인데, 2026년 서울 아파트 입주물량을 전년 대비 48% 감소한 1만6,412세대로 예측하고 있습니다. 주택산업연구원은 2026년을 '본격적인 입주 물량 가뭄의 시작점'으로 규정하며, 구조적인 공급 공백이 전월세 시장을 압박하는 해가 될 것으로 진단하고 있습니다.
이러한 공급 절벽 현상은 단순히 서울만의 문제가 아닙니다. 수도권 전체를 살펴보면, 2026년 입주 예정 물량은 8만1,534가구로 올해 11만2,184가구 대비 약 27~28% 줄어들 것으로 예상됩니다. 경기도는 5만361~5만6,031가구로 전년 대비 8~18% 감소하고, 인천광역시 역시 1만4,315~1만4,761가구로 19~22% 줄어들 전망입니다. 특히 서울 입주 물량의 약 90%(1만4,257세대)가 재개발·재건축 등 정비사업지에서 나오기 때문에, 정비사업 지연이 공급 부족의 핵심 원인으로 작용하고 있습니다.
공급절벽의 근본 원인 분석
아파트는 착공에서 입주까지 통상 2년 반에서 3년의 시간이 소요됩니다. 따라서 2026년의 입주 물량은 2023년과 2024년의 착공 실적에 의해 결정되는데, 지난 2년간 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기와 고금리 기조로 인해 건설사들의 자금 조달이 막히면서 수많은 사업장이 중단되었습니다. 인허가와 착공, 준공 사이 평균 3년 안팎의 시차를 고려하면, 2026년부터 공급 공백의 후행 효과가 본격화될 수밖에 없는 구조입니다.
2026년 상반기 이후 반기 기준 입주 예정 물량은 10만 호 안팎으로, 과거 평균을 크게 밑도는 수준입니다. 비수도권의 입주 감소 폭이 더 커 지역 간 수급 불균형이 심화될 가능성도 제기되고 있습니다. 전문가들은 빨라야 2027년 하반기 이후에야 상황이 개선될 것으로 전망하고 있으며, 3기 신도시 입주가 본격화되고 현재 지연된 PF 사업장들이 정상화되는 시점까지는 구조적인 공급 부족이 지속될 것으로 보입니다.
전세의 월세 전환 가속화 현황
전세 매물 부족과 함께 주목해야 할 현상은 바로 '전세의 월세화' 가속화입니다. 전국 월세지수와 월세 순환변동값은 2023년 하반기 이후 상승세로 돌아섰고, 수도권 월세가격도 입주 가뭄과 전세의 월세 전환 가속화 속에 꾸준히 오르고 있습니다. 서울 등 수도권 지역 공급 부족의 영향으로 전세가 상승 압력이 강해진 가운데, 정부가 전세 대출마저 강하게 조인 초강력 금융 규제책을 펴면서 전세의 월세화 현상이 더욱 빠르게 진행되고 있습니다.
리얼하우스가 KB부동산 월간 시계열 자료를 집계한 결과에 따르면, 2025년 1~9월 수도권 아파트의 월세 상승률은 10년 내 가장 높은 수치인 6.27%로 집계되었습니다. KB부동산 기준 2025년 8월 서울 아파트의 월세가격지수는 전년 동월 대비 무려 11.0% 상승했는데, 이는 같은 기간 서울 아파트 매매가격지수 상승률 7.8%를 크게 웃도는 수치입니다. 강남 3구 중심의 가파른 매매 가격 상승이 있었음에도 월세 가격이 더 크게 상승한 것은 그만큼 임차 시장의 수급 불균형이 심각하다는 것을 보여줍니다.
2026년 전월세 시장 전망
2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다. 전세 매물이 줄고 전세의 월세 전환이 겹치면서 임차 시장의 부담이 더 빠르게 커지고 있습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 전월세 시장은 매물 부족 등에 따른 전세난과 월세화로 볼 수 있다"며 "전세 수요 압박이 있는 상황에서 입주 물량 부족은 전셋값 상승으로 이어진다"고 분석했습니다.
| 구분 | 2025년 | 2026년 | 증감률 |
| 서울 입주물량 | 4만2,577가구 | 2만9,195가구 | -31.4% |
| 수도권 입주물량 | 11만2,184가구 | 8만1,534가구 | -27.3% |
| 경기도 입주물량 | 약 6만1,000가구 | 5만6,031가구 | -8~18% |
| 인천 입주물량 | 약 1만8,000가구 | 1만4,315가구 | -19~22% |
월세 비율 증가의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 전세 물량 감소도 이유지만, 전세 대출이 상대적으로 어려워지는 것이 큰 영향을 미치고 있습니다. 버팀목 전세자금대출 한도가 감소하고 전세 대출 보증 비율이 강화되었으며, 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세 대출을 받으면 이자 상환분이 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영되어 대출 가능 금액이 더 줄어들게 됩니다. 또한 예금금리 하락으로 임대인 입장에서도 월세를 받는 것이 유리해졌습니다.
GTX 역세권 주거 수요 증가
공급 부족 속에서 GTX(수도권광역급행철도) 역세권에 대한 주거 수요는 오히려 증가하고 있습니다. 2026년 공급되는 공공분양 중 가장 주목받는 것은 GTX 역세권 단지들입니다. GTX-A 노선 수혜를 받는 고양창릉 3,881호는 서울 강남까지 20분대 출퇴근이 가능해지며, GTX-B 노선과 인접한 남양주왕숙 1,868호는 서울 도심 접근성이 크게 개선됩니다. 최근 GTX-B 노선의 연수구 '청학역(가칭)' 신설이 공식 확정되면서 해당 일대의 미래 가치도 크게 부각되고 있습니다.
GTX-B는 인천 송도에서 서울 여의도·용산·청량리를 거쳐 경기 남양주 마석까지 연결하는 노선으로, 개통 시 주거 및 출퇴근 환경을 획기적으로 개선할 것으로 평가됩니다. 한 업계 관계자는 "GTX 노선 확정은 지역 장기 성장성의 핵심 요소"라며 "청학역 신설로 교통망이 확충되면 실수요자 중심의 주거 수요 확대뿐 아니라 미래 투자 가치가 한층 높아질 것"이라고 평가했습니다. 이처럼 교통 인프라 개선 지역을 중심으로 임차 수요가 집중되면서, 해당 지역의 전월세 가격 상승 압력은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
3기 신도시 입주 전망
3기 신도시에서 최초로 입주 예정인 물량은 2026년 인천 계양 신도시 1,285가구입니다. 그리고 2027년에는 고양 창릉, 남양주 왕숙 등 9,614가구가 입주 예정되어 있으며, 약 4.9만호는 2030년 이후가 될 것으로 예상됩니다. 정부가 해당 용지들이 GTX-B·신분당선 등 광역 교통망과 맞닿아 있어 주거 적합성이 높다고 평가했지만, 본격적인 공급 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 필요한 상황입니다.
2026년 공공분양 청약 전략
전세난 속에서 내 집 마련의 기회를 찾는 분들에게 2026년 공공분양은 중요한 기회가 될 수 있습니다. 국토교통부가 발표한 공급계획에 따르면, 최근 5년간 평균 1.2만호에 불과했던 수도권 공공분양 물량이 2026년에는 2.9만호로 2.4배 늘어납니다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH) 등 4개 공공기관이 판교급 신도시를 하나 새로 조성한 것에 준하는 규모로 공공분양주택을 순차 공급할 예정입니다.
| 단지명 | 물량 | 특징 |
| 고양창릉 | 3,881호 | GTX-A 수혜, 강남 20분대 |
| 남양주왕숙 | 1,868호 | GTX-B 인접, 도심 접근성 개선 |
| 인천 계양 | 1,285호 | 3기 신도시 최초 입주 |
청약 준비 시 알아두어야 할 중요한 변화가 있습니다. 청약통장 월 납입 인정액이 기존 10만 원에서 월 25만 원으로 대폭 상향되었습니다. 아직 매월 10만 원만 납입하고 계셨다면, 당장 25만 원으로 증액하는 것이 좋습니다. 또한 신생아 특별공급이 신설되었고, 생애최초나 신혼부부 특별공급의 문턱도 낮아졌습니다. 일부 공공주택 유형에서 소득 및 자산 기준도 완화되었으므로, 변경된 최신 기준을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
공공임대주택 활용 전략
분양전환 공공임대주택은 일정 기간(주로 5년·10년) 임대로 거주한 뒤, 입주자에게 우선 분양권을 부여하는 주택 유형입니다. 초기에는 임대료 부담을 낮추고, 장기적으로는 자가 소유까지 연결되는 것이 핵심 장점입니다. 서울 임대주택은 크게 SH공사(서울시)와 LH공사(중앙정부) 두 곳에서 공급하므로, 두 곳의 사이트를 모두 확인해야 기회를 놓치지 않습니다.
공공임대주택 유형별로 살펴보면, 국민임대는 가장 대중적인 유형으로 시세 60~80% 수준이며 최장 30년 거주가 가능합니다. 영구임대는 수급자 등 저소득층을 대상으로 하며, 행복주택은 청년·신혼부부·대학생 등을 위한 유형입니다. 서울시는 2026년에 신규 공급 2.4만 세대와 기존 공가 재공급 1만 세대를 더해, 역대 최대 규모인 총 3.5만 호의 임대주택을 공급하겠다고 밝혔습니다.
세입자 주거비 부담 완화 방안
전세난 심화 속에서 세입자들이 활용할 수 있는 다양한 주거비 부담 완화 방안이 있습니다. 먼저 저소득층의 경우 임차급여와 수선유지급여를 지원받을 수 있습니다. 지원대상은 소득인정액 기준중위소득 48% 이하(1인 123만원, 4인 311만원)입니다. 서울시는 청년의 주거비 부담완화와 안정적 주거환경 마련을 위한 청년월세지원 사업도 운영하고 있습니다.
부산도시공사 사례처럼 일부 지자체에서는 공공임대주택 입주민의 주거비 부담 완화를 위해 임대료 연체이자율을 동결하는 정책을 시행하고 있습니다. 2026년도 공공임대주택 임대료 연체이자율을 연 6.07%로 유지하는 것은 고물가와 경기 둔화 속에서 주거 취약계층의 부담을 덜기 위한 결정입니다. 각 지자체별 주거 지원 정책을 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.
실질적인 대응 전략 5가지
첫째, 전세 만기 전 미리 움직이셔야 합니다. 전세 매물이 줄어드는 상황에서 계약 만기 직전에 새 집을 찾으면 선택지가 크게 줄어들 수 있습니다. 최소 3~4개월 전부터 매물을 살펴보시고, 마음에 드는 물건이 있으면 빠르게 결정하시는 것이 좋습니다.
둘째, 반전세나 월세 전환을 적극 고려해보셔야 합니다. 전세 매물 자체가 줄어드는 상황에서 순수 전세만 고집하면 선택의 폭이 좁아집니다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 형태를 검토해보시는 것도 방법입니다. 전세자금대출 이자와 월세를 비교해 어느 쪽이 유리한지 계산해보시기 바랍니다.
셋째, 청약통장 납입액을 25만원으로 증액하시기 바랍니다. 월 납입 인정액 상향으로 청약 가점에서 불이익을 받을 수 있습니다. 장기적으로 공공분양이나 민간분양 청약을 고려하신다면 지금 바로 증액하시는 것이 좋습니다.
넷째, 공공임대주택 정기공고를 주기적으로 확인하시기 바랍니다. LH청약센터와 서울주거포털 등에서 정기적으로 공공임대주택 공고가 나옵니다. 알림 설정을 해두시면 놓치지 않고 신청하실 수 있습니다.
다섯째, GTX 역세권 등 교통 개선 예정 지역을 주목하시기 바랍니다. 현재는 다소 외곽이더라도 GTX 개통 시 접근성이 크게 좋아지는 지역은 아직 상대적으로 전월세 가격이 저렴할 수 있습니다. 다만 개통 시점이 다가올수록 가격 상승 압력이 커질 수 있으므로 미리 검토해보시는 것이 좋습니다.
전문가 전망 및 시사점
전문가들은 2026년 수도권 전월세 시장이 상당히 어려운 한 해가 될 것으로 전망하고 있습니다. 서울 강북구의 한 공인중개 관계자는 "입주 물량 감소는 전세 매물 부족으로 봐야 한다"며 "최근 전세 매물이 부족해 가격이 상승을 거듭하고 있는데, 내년에는 상승 폭이 더 커질 수 있다"고 지적했습니다. 전문가들은 전월세가격 안정을 위해 정부가 적극적으로 규제를 완화해야 한다고 제언하고 있습니다. 아파트보다 빠르게 착공 후 입주할 수 있는 비아파트 공급을 늘리거나, 다주택자 규제를 완화해 전월세 매물을 늘릴 수 있는 방안이 제시되고 있습니다.
2026년 서울과 수도권 전월세 시장은 신규 아파트 공급 공백과 각종 규제가 겹치며 전세난과 월세난이 동시에 심화될 가능성이 커지고 있습니다. 서민과 무주택 실수요자의 주거비 부담이 올해보다 크게 늘어날 것이라는 우려도 나오고 있습니다. 세입자 입장에서는 미리 준비하고, 다양한 정책 지원을 적극 활용하며, 유연한 주거 형태 선택을 고려하시는 것이 현명한 대응 방법이 될 것입니다.